问题提示：未设定抵押的典当能否对抗已支付全部房款的买受人要求出售人履行房屋产权过户登记的请求？该买受人享有的要求出售人履行房屋产权过户登记的请求，是否优先于房屋出售后才以诉讼、查封方式主张的债权？
【要点提示】
当户如以房屋典当借款，典当行应当和当户依法先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续，否则不产生抵押的法律效力，不能对抗已支付该房全部房款的买受人要求出售人履行房屋产权过户登记的请求。该买受人享有的要求出售人履行房屋产权过户登记的请求，优先于房屋出售后才以诉讼、查封方式主张的债权。
【案例索引】
一审法院广元市利州区人民法院（2012）广利州民初字第127号民事判决（2012年11月6日）；
二审法院广元市中级人民法院（2013）广民终字第300号民事判决书（2013年9月5日）；
再审法院四川省高级人民法院（2015）川民提字第66号（2015年5月22日）。
【案情】
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李某某。
委托代理人：王蓬勃，四川思沃律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：广元市某某典当有限责任公司。
一审被告、二审被上诉人：梅某。
一审被告、二审被上诉人：邱某。
2009年12月14日，一审原告李某某以梅某为被告起诉至广元市利州区人民法院称，其于2009年2月4日向梅某购买位于××街道××号的房屋一套，于2009年10月28日付清购房款，梅某向其交付了房屋，其欲办理更名手续时，梅某下落不明。诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、判决判决位于××街道××号的房屋归李某某所有,梅某协助李某某办理房屋过户手续;3、本案诉讼费由梅某承担。在一审诉讼过程中，广元市某某典当有限责任公司（以下简称“典当公司”）以第三人的身份申请参加了诉讼，并提出了如下抗辩：1、由于梅某的妻子邱某未在李某某和梅某签订的买卖合同上签字，该合同也未在有关部门备案登记，法院的调查笔录能够证明梅某是在李某某的胁迫下签订合同，李某某与梅某系为规避债务倒签合同时间，故李某某与梅某之间的《房屋买卖合同》无效；2、即使该合同有效，因讼争房屋未过户登记，也不发生物权变动的效力；3、典当公司与梅某之间存在典当借款关系，债务的清偿应该平等；4、李某某提供的三份更名申请均是要求将讼争房屋更名为黄某，故本案原告主体资格还需进一步明确。请求判决确认李某某和梅某之间的合同无效。一审法院经审理作出了（2010）广利州民初字第82号民事判决书，判决：一、原告李某某与被告梅某双方所签订的房屋买卖合同有效；二、在本判决生效后三十日内，被告梅某协助原告李某某办理房屋产权过户登记。第三人典当公司不服一审判决，向广元市中级人民法院提起了上诉，该院于2011年11月30作出（2010）广民终字第174号民事裁定书，撤销了（2010）广利州民初字第82号民事判决书，裁定发回原审法院重审。广元市利州区人民法院重审过程中追加梅某的妻子邱某为被告参加诉讼。一审、二审、再审过程中，梅某、邱某皆未出庭应诉，未发表任何答辩意见。
【审判】
广元市利州区人民法院重审查明，梅某于2004年10月7日以按揭贷款方式从广元市某某实业有限公司购得位于××街道××号住房一套。2009年2月4日，梅某在李某某处借款20万元。2009年9月25日，梅某及其妻子邱某将讼争房屋典当给典当公司借款15万元。因无力偿还李某某的借款，梅某与李某某商议将讼争房屋卖给李某某。2009年10月中旬，双方签订《房屋买卖合同》，约定梅某将其所有的讼争房屋卖给李某某，总价款为人民币36万元，合同落款时间为2009年2月4日。李某某将梅某所借20万元作为第一笔购房款，又于2009年10月28日向梅某支付第二笔购房款16万元，并于同日付清讼争房屋的按揭贷款本息36347.98元。李某某与梅某签订《房屋买卖合同》后，又以36万元将讼争房屋卖给黄某某，黄某某自2009年11月16日居住至今。另查明，典当公司诉梅某、邱某、广元市某某装饰有限公司典当纠纷，广元市利州区人民法院于2009年11月3日受理后，同日以（2009）广利州民初字第1702号民事裁定对讼争房屋予以查封、扣押。2009年11月4日，该案调解结案。由于梅某未按调解书履行义务，典当公司向法院申请执行，广元市利州区人民法院于2010年1月12日立案受理典当公司的执行申请。2010年3月16日，梅某向执行法官陈述道：“签订合同的时间是2009年11月10日左右，为了躲避法院执行，故意将签合同的时间提前到2009年3月份，然后给李某某打了一张36万元的收条，实际上一分钱也没有收到……为了不让这种行为得逞，故意让邱某走了，没有在上面签字……家里的东西是住在三楼的哥哥梅某某见情况不妙偷偷搬出来的”。
广元市利州区人民法院一审认为：（一）原告李某某与被告梅某之间的房屋买卖合同真实、有效，是双方的真实意思表示。原告李某某与被告梅某之间借钱是2009年2月4日，双方存在借贷关系，后因被告梅某无力归还，2009年10月中旬，被告梅某才与原告李某某签订了房屋买卖合同，实为以房屋抵借款、补差的方式，解决双方的借贷问题，此时借款转化为购房款。无论在典当、房屋买卖初期，该房屋实际控制权在银行，被告没有直接控制权。因房屋按揭抵押在银行，原告李某某支付了房屋差额款和银行贷款尾款，被告也将该房屋交与了原告李某某，被告邱某至今也未提出异议，原、被告房屋买卖意思真实，双方的行为未损害邱某的利益。原告李某某向法庭出示的收条、交纳按揭款的凭证、按揭未还清证明及证人黄某某证言均证明了原告支付了全部购房款，并与被告梅某一起还清争议房屋的按揭款的时间是2009年10月28日。同时原告李某某向法庭出示的梅某哥哥梅某某的《证明》证明了被告梅某搬家的时间为2009年11月16日。这些事实，均能证明原告李某某与被告梅某之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。（二）典当公司向法庭提供的被告梅某在人民法院执行过程中的笔录，用以证明原、被告签订合同时被告梅某受到胁迫及签订合同时间应在人民法院做出诉讼保全之后，但该证据所证明内容无其他证据予以佐证，被告梅某亦未到庭质证。根据笔录记载，梅某称将2009年11月10日左右签订的合同倒签到2009年3月并给原告李某某打了一张36万的收条，这一事实与李某某提供的2009年2月4日购房合同以及被告梅某打了两张收条事实有矛盾之处。原告李某某所出示的通话记录、缴费收据、通话录音等证据均能证明被告梅某在人民法院所做的陈述是不真实的，故对典当公司提供的梅某的询问笔录不予采信。（三）典当公司诉被告梅某、邱某、广元市某某装饰有限公司典当纠纷一案，调解主文中只提到归还借款之事，未涉及到讼争房屋。（四）典当公司在经营典当义务时，应严格执行我国《典当管理办法》第42条“典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门办理抵押登记，再办理典当手续。”的规定，而本案中典当公司与被告梅某的典当未办理抵押登记，典当公司提供的典票仅显示了月综合费率和月利率，但未载明到期时间，故典当公司与梅某的典当合同不符合《典当管理办法》相关规定要求，典当公司不应享有典当物上的权利。综上，李某某的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条规定，广元市利州区人民法院于2012年11月6日作出（2012）广利州民初字第127号民事判决：一、原告李某某与被告梅某双方所签订的《房屋买卖合同》有效；二、本判决生效后三十日内，被告梅某、邱某协助原告李某某办理房屋产权过户登记；三、驳回典当公司的诉讼请求。
第三人典当公司不服一审判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉称：1、一审认定的证据及事实错误，李某某与梅某签订的《房屋买卖合同》没有邱某的签字且合同签订时间虚假，双方签订合同的目的是转移财产、逃避法院执行；利害关系人黄某某的证言、收条、缴纳按揭贷款的凭证等并不能证明李某某与梅某之间的合同是双方的真实意思表示；典当公司与梅某未办理讼争房屋的抵押登记系因行政主管部门拒不办理，过错不在典当公司；违反《典当管理办法》并不会产生典当不成立的法律后果；2、一审法院适用法律错误，李某某与梅某恶意串通，损害典当公司利益，应属于无效合同；3、由于梅某申请将讼争房屋过户到黄某名下，即房屋买卖的双方为梅某和黄某，李某某不具有诉讼主体资格。请求：1、撤销一审判决；2、确认李某某与梅某之间的《房屋买卖合同》无效。
四川省广元市中级人民法院二审认为：本案所争议的焦点是李某某与梅某签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。因该房屋的购买发生在梅某和邱某的婚姻关系存续期间，属于双方的共同财产，而李某某与梅某所签订的购房合同上并没有共有人邱某的签字，也未取得共有人邱某的书面同意及追认，故梅某系擅自处分共有财产。虽然李某某将其出借给梅某的20万元及其后支付的16万元作为购房款，但该房屋至今未过户到李某某名下，且根据被上诉人梅某2009年10月26日提交的变更户名申请也是要求过户到案外人黄某的名下，李某某的购房行为也不属于善意取得。故李某某与梅某签订的《房屋买卖合同》无效，双方应相互返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，四川省广元市中级法院于2013年9月5日作出（2013）广民终字第300号民事判决：一、撤销广元市利州区人民法院（2012）广利州民初字第127号民事判决；二、被上诉人李某某与被上诉人梅某签订的《房屋买卖合同》无效，本判决生效后三十日内被上诉人李某某返还被上诉人梅某、邱某位于××街道××号的房屋；三、驳回被上诉人李某某的其他诉讼请求。
二审判决生效后，李某某委托四川思沃律师事务所王蓬勃律师向四川省高级人民法院提出再审申请称：1、二审法院适用法律错误，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（四）项为管理性强制规定，而非效力性强制规定，违反该规定并不必然导致合同无效；由于本案中邱某与梅某系朝夕相处的夫妻关系，有知道讼争房屋交易的可能性，证人梅某某和黄某某也证实搬家时邱某就在现场，作为购房人的李某某完全有理由相信，出售本案房屋系梅某和邱某两夫妻双方共同意思表示；一审、二审和再审皆已通知梅某和邱某到庭参加诉讼，邱某、梅某皆未到庭对出售房屋的事实提出过任何异议，应视为邱某对梅某出售讼争房屋的认可；李某某起诉要求确认其与梅某签订的《房屋买卖合同》的效力，而非请求认定本案房屋转移的物权效力，本案的法律关系不符合《中华人民共和国物权法》善意取得的法定情形，二审法院适用该规定不当；李某某从梅某处所购房屋虽未办理过户手续，物权未生效，但不影响梅某、邱某与李某某之间房屋买卖合同的效力。2、本案房屋买卖在先，人民法院查封在后，李某某与梅某签订的《房屋买卖合同》后迅速履行了合同义务，并不存在任何过错和恶意，买卖合同合法、有效。3、本案审理的是李某某与梅某、邱某之间的房屋买卖关系，而李某某与黄某某之间房屋买卖是另一法律关系（黄某系黄某某的儿子，当时黄某某从李某某外购得房屋后欲将其过户至儿子黄某名下），李某某具有合法的诉讼主体资格。请求：1、撤销二审判决，维持一审判决；2、本诉讼费由典当公司承担。
四川省高级人民法院以（2014）川民申字第649号民事裁定书裁定由该院提审。该院再审认为：讼争房屋的买卖发生在梅某与邱某夫妻关系存续期间，当时的共同共有人邱某对梅某出卖房屋的行为虽然没有明确的意思表示，但就整个交易过程来看，邱某应当知晓房屋被出卖的事实且从未提出任何异议，故李某某与梅某之间的房屋买卖行为不存在因未经共同共有人同意导致合同无效的事由。根据原审查明的事实，广元市利州区人民法院对讼争房屋作出诉讼保全的时间是2009年11月3日。尽管李某某承认《房屋买卖合同》存在倒签日期的情形，但从2009年10月28日李某某向梅某支付第二笔16万元购房款，以及当日梅某还清讼争房屋按揭贷款的事实来看，李某某与梅某签订合同的时间至少应在2009年10月28日或之前，即李某某与梅某签订《房屋买卖合同》时，人民法院尚未对讼争房屋做出诉讼保全的裁定，故现有证据不能证明李某某与梅某之间存在恶意串通借房屋买卖逃避法院执行的情形。本案中，典当公司主张梅某已将讼争房屋典当，李某某与梅某的房屋买卖行为属恶意串通损害典当公司利益，应认定无效。根据《典当管理办法》第三条、第四十二条第一款，以及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，梅某与典当公司在办理抵押典当手续前应当为讼争房屋办理抵押登记，如未办理抵押登记，则抵押权不生效。根据查明的事实，典当公司和梅某未就讼争房屋办理抵押登记，典当公司对讼争房屋并不享有抵押权。因此，典当公司的该主张不能成立。综上，李某某与梅某之间的《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害第三人利益的情形，对其法律效力应予以确认。二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省广元市中级人民法院（2013）广民终字第300号民事判决；二、维持广元市利州区人民法院（2012）广利州民初字第127号民事判决。
【评析】
在本案中，一审法院支持了房屋卖受人李某某要求梅某、邱某履行房屋产权过户登记的诉讼请求，二审法院判决驳回了李某某的该诉讼请求，再审法院最终支持了李某某的该诉讼请求。一起房屋买卖合同纠纷案件历经近六年，三级法院、五次审理，目前终于尘埃落定。本律师受李某某的委托代理了该案的再审，现对本案作一评析：
一、夫妻一方与卖受人签订房屋买卖合同，夫妻另一方未有明确的意思表示，卖受人有理由相信出售房屋系夫妻双方的共同意思表示，且夫妻另一方也从未提出过异议，该房屋买卖关系应属依法成立
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在本案中，梅某和邱某系夫妻关系，梅某将房屋卖给李某某后，梅某和邱某就一起搬离该房屋，梅某的哥哥梅某某已知道梅某出售房屋的事实，作为梅某妻子的邱某与梅某朝夕相处，其不可能不知道该房屋已出售的事实；本案证人梅某某（梅某的哥哥）和黄某某皆已证实，搬离讼争房屋时邱某就在现场，作为买受人的李某某完全有理由相信，出售讼争房屋系梅某和邱某夫妻的共同意思表示。况且，一审、二审和再审法院皆已通知梅某和邱某到庭参加诉讼，邱某和梅某皆未到庭对出售房屋的事实提出过任何异议，在广元市利州区人民法院判决梅某和邱某应配合李某某办理过户手续的情况下，邱某也未提起上诉，应视为邱某对梅某出售讼争房屋的认可。因此，该房屋买卖关系应属依法成立。
二、未设定抵押的典当不能对抗已支付全部房款的买受人要求出售人履行房屋产权过户登记的请求
在本案中，典当公司未依照《典当管理办法》第三条“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”、第四十二条第一款“典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门办理抵押登记，再办理典当手续。”的规定，到房屋登记机关办理抵押登记，不产生典当和担保的物权法律效力，典当公司与梅某的债权债务仅系普通的债权债务关系，不享有优先受偿的权利，不能对抗已支付全部房款的买受人李某某要求出售人履行房屋产权过户登记的请求。
三、已支付全部购房款的买受人享有的要求出售人履行房屋产权过户登记的请求，优先于该房屋出售后才以诉讼、查封方式主张的债权
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，李某某与梅某达成房屋买卖协议的时间在先，广元市利州区人民法院在典当公司诉梅某、邱某等典当合同纠纷案中对讼争房屋查封的时间在后，李某某已支付完所有购房款，已经实际占有，且无过错，因此，人民法院不得对本案讼争房屋进行查封，应解除查封。人民法院不得对上述房屋予以查封，表明已支付全部购房款的买受人享有的要求出售人履行房屋产权过户登记的请求，优先于房屋出售后才以诉讼、查封方式主张的债权。
综上，一审法院和再审法院认定李某某与梅某的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，梅某、邱某应配合李某某履行讼争房屋产权过户登记是正确的。
（作者：王蓬勃，四川思沃律师事务所律师。）
中国法制新闻网责任编辑：亓淦玉 |
