【案情】
夫妻文某与李某（女）共有一套房屋，登记在文某名下。李某于2013年10月与阿某口头协议，以市场价17万元将该房屋出售给阿某。阿某当场付款9万，李某交付了房屋，剩余款项分4年支付，款项付完后办理过户登记。
近日，文某诉至法院，以妻子擅自买卖房屋，自己不知情为由，要求主张房屋买卖合同无效。
分歧意见：
夫妻一方擅自买卖，房屋买卖合同是否有效？
一种观点认为，该合同当然无效。虽然该财产属于夫妻共有，处分共有财产应当经其他共有人同意，由于未办理过户登记，根据物权优于债权（合同）的原则，买方也不符合善意取得的情形，故该买卖合同无效；
另一种观点认为，应具体情况具体分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。
【评析】
笔者同意第二种意见。其理由如下：
1、《婚姻法》第十七条：夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。《婚姻法解释一》第十七条第二款之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。
本案中该房屋已卖给阿某长达3年多之久，文某作为配偶一方，现主张其不知情是不符合常理的。
2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，作为出卖人的李某不能主张合同无效。阿某有理由相信李某出售房屋的行为系夫妻共同意思表示，因此，文某作为丈夫亦不能主张买卖合同无效。如文某的确不知情，也只能在今后离婚分割夫妻共同财产时请求李某对其承担损害赔偿责任。（作者：梁红柳）
中国法制新闻网责任编辑：亓淦玉 |
