【基本案情】
2013年7月4日，姜某与某公司签订合同，购买某公司开发的疏附县新城广货中心B幢一单元1106号面积为43.29㎡和1107号面积为42.08㎡的两套商铺，单价为5974元/㎡，合计总价款为人民币510001元，姜某实际支付房款510001元。合同约定某公司应当在2013年6月30日之前将商品房交付。但之后姜某未收到交付房屋。姜某与某公司在商品房买卖合同签订前，双方签订了两份交款计划书约定折后价为5974元，并注明含返租。
【裁判要旨】
疏附县人民法院经审理认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，姜某向某公司交纳了房款510001元，该合同已经实际履行。原、双方签订的房屋买卖合同中第八条约定2013年12月31日交房，某公司未按照合同约定交付商品房。故请求交付合同约定的两套商铺的要求，应予以支持。合同第九条第2项约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。而原、双方还签订了一份合同补充协议对违约金的承担进行重新约定，违约金约定不得超过总房款的5%。补充协议还另约定若买卖合同正文内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。依据双方签订的补充协议，姜某请求某公司赔偿违约金97920.19元的要求过高，部分不予支持。应当在双方认定总房款的5%的范围内承担违约金，某公司赔偿姜某的违约金为25500.05元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第三款之规定判决该公司有限公司在判决生效后十日内交给姜某位于新城广货中心B幢一单元1106号和1107号两套商铺，赔偿给姜某违约金25500.05元。
【法官后语】
商品房买卖合同，没有约定违约金的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，分别按逾期贷款利息或同地段同类房屋租金标准确定。
前约定定金，后又约定违约金的，可以选择适用。
约定违约金的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在司法实践中，造成的损失不便举证，可以考虑参照利息赔付或者看对方是否还有其他违约情形。
商品房买卖合同，还有要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
主合同约定违约金，补充协议又约定违约金，前后不一致时，该如何认定。一般情况下，若双方补充协议另约定若买卖合同正文内容与本补充协议不一致的，以补充协议为准，根据补充协议赔偿违约金。（作者：疏附县人民法院 石兴杰）
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