【基本案情】
2012年12月13日，原告阿某与被告喀什某房地产开发有限公司签订商铺订购合同书，约定原告购买被告开发的疏附县某项目中的A-216栋商铺，建筑面积为39.87平方米，单价为3160元，总价格为125989元，原告已经交付购商铺款60900元；另有补充协议，约定若原告不想购买该商铺，随时可以解除合同，并可以要求被告退回已付商铺款。之后，原告要求解除合同、索要所交商铺款，被告认为是原告放弃购房，该商铺款60900元是定金，可以不退还。
【裁判要旨】
疏附县人民法院经审理认为，原、被告签订的商铺订购书、补充协议合法有效，对双方有约束力。商铺订购书，可以约定原告交付主合同标的额百分之二十的定金25100元，被告认为原告所交60900元全部为定金，违反法律规定。补充协议，是代理公司销售经理陈某和证人吾某在原、被告签订合同当日签署并对外出具，虽然没有被告的盖章，但是，证人吾某当时是被告房地产公司置业顾问，而且曾经是被告房地产公司销售部营销主管，同时，被告委托的代理公司是以被告房地产公司的名义对外销售商铺，纵使超越了权限，在原告没有过失的情形下，原告作为善意第三人有理由相信这是被告房地产公司的意思表达，故应认定陈某和证人吾某的行为是表见代理，被告房地产公司应对代理公司销售经理陈某和证人吾某的代理行为承担责任。本案中，原、被告虽然约定了定金25100元，但是又以补充协议赋予原告解除合同权，所以，定金罚则因补充协议而失效。故原告要求解除合约、退还60900元已交商铺款的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定判决：一、解除原告阿某与被告喀什某房地产开发有限公司签订的订购合约；二、被告喀什某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还60900元给原告阿某。
【法官后语】
房地产公司委托的代理公司是以房地产公司的名义对外销售商铺，在购房人没有过失的情形下，购房人作为善意第三人有理由相信这是房地产公司的意思表达，故代理公司的行为可以认定为表见代理。（作者：石兴杰）
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